補繳納稅證明不作數(shù)，購房資格審批更加嚴格！8月份以來，佛山房地產調控有不斷加碼的趨勢，組合出擊的調控新規(guī)讓整個市場陷入更為嚴峻的氛圍。
　　
　　對于發(fā)展商而言，這一系列的調控措施無疑是一份沉重的壓力。購房資格審批更為嚴格，補繳納稅證明不再作數(shù)，讓不少樓盤，特別是廣佛結合部的樓盤流失了很多客戶，住建部門對高價項目“勸誡”等措施，讓一些即將亮相的高地價項目不堪重負，而一向吃緊的信貸發(fā)放同樣沒有絲毫放松。
　　
　　這一系列的連環(huán)掌給發(fā)展商更為明確的信號，期望政策放松的幻想化為泡沫，面對今年第三、第四季度供貨高峰，發(fā)展商必須選擇更為務實的市場策略。而呼之欲出的二三線城市限購政策，則可能會堵住佛山客外流的渠道。
　　
　　在佛山市場內外，調控政策加碼之勢似乎難以抵擋，種種跡象表明，新一輪的調控將為未來佛山樓市帶來一場雙向堵塞。
　　
　　限購
　　
　　審批更嚴
　　
　　合資格者減少
　　
　　8月11日，《關于加強銷售資料審核嚴格執(zhí)行我市住房限購政策的通知》在市住建局網站張貼。這項通知要求房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構應嚴格按規(guī)定開展銷售、經紀業(yè)務，認真核對購房人戶籍、婚姻、社?；騻€稅繳納證明等材料。各區(qū)主管部門應加強日常的檢查力度，對不按規(guī)定核對購房資料的房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構要嚴肅查處。
　　
　　通知特別提出，非本市戶籍居民家庭持個人所得稅繳納證明購房的，各區(qū)房地產交易登記部門必須先登錄地稅部門的“個人所得稅完稅證明校驗系統(tǒng)”，核驗購房人提交的個人所得稅繳納證明的有效性；而非本市戶籍居民家庭持個人所得稅繳納證明購房的，補繳的不予認可。
　　
　　這項政策出臺的背景，是限購后佛山不少樓盤都通過補繳納稅證明等形式幫助外地戶籍購房者在本地買房，這一現(xiàn)象成為很多樓盤通行的做法，成為一個灰色地帶，由此產生了大量代辦納稅證明的產業(yè)鏈，外地戶籍購房者只需要輕松繳納數(shù)千元費用，就可以拿到一個納稅證明。
　　
　　影響
　　
　　金沙洲樓盤受影響最大
　　
　　“這種現(xiàn)象肯定會讓樓盤流失一部分客戶！”世聯(lián)地產佛山公司董事總經理劉世恩，十分肯定地分析限購令條款補充對房地產市場的沖擊。
　　
　　劉世恩分析，這種政策對佛山禪桂中心城區(qū)的影響相對較小，因為這些區(qū)域的外地戶籍購房者往往都有本地納稅或社保證明，但新規(guī)出臺卻對外地客源特別是廣州客源為主的金沙洲樓盤影響比較大。在他看來，這些片區(qū)的樓盤的外地購房者中，需要補繳納稅證明的比例不小。
　　
　　有業(yè)界人士透露，在限購令之后，南海黃岐、金沙洲一帶的項目，廣州客占據大半以上，而在這些樓盤置業(yè)的廣州客卻沒有本地納稅或社保證明。因此不少樓盤和中介合作，通過一些手段補繳納稅證明，“暗度陳倉”幫助外地客在本地買房，這是一種“很通行的做法”。
　　
　　另有廣佛結合部的發(fā)展商透露，現(xiàn)在只能“偷偷賣”，因為最近對于這一塊的檢查十分嚴格，“一旦你大面積做推廣，或者對外高調說賣得好，就可能被查，壓力太大了?！?BR>　　
　　限價
　　
　　已重點監(jiān)控定價過高項目
　　
　　與此同時，在廣州增城、從化限價之后，佛山是否限價的疑云也逐漸明朗。根據住建部門最近放出的口風看，限價之說并非浮云，一些準備高價推出的項目，可能會受到更多阻力。
　　
　　實際上，8月11日公布的《關于加強銷售資料審核嚴格執(zhí)行我市住房限購政策的通知》就已經透露了一些風聲。這項通知就提出，各區(qū)主管部門要指導房地產開發(fā)企業(yè)參照本區(qū)域同質樓盤實際成交價格，對擬售商品住房進行合理定價。對于定價過高的，可以采取約談、勸誡等方式加強指導和審核，也可以聯(lián)合價格主管部門等進行會審。對于商品住房銷售方案不符合規(guī)定的，不予受理銷售方案審核。

    而在本周，市住建部門再次對媒體透露這項工作已經在推進。其中，南海住建部門就表示，最近已經對價格較高，尤其是靠近廣州的樓盤采取了重點監(jiān)控和重點巡檢的措施。在檢查時對高價樓盤的房地產企業(yè)銷售負責人進行告誡談話，要求其按照房地產調控政策規(guī)范銷售行為，遵守價格管理規(guī)定。
　　
　　此前，曾有傳聞指出，禪城區(qū)已經對區(qū)內提出預售申請的樓盤作出了限價規(guī)定，申報預售價格超過11000元/平方米左右的樓盤將不予受理。但禪城住建部門最近對外澄清，并未作出相關的規(guī)定。
　　
　　按照佛山年初提出的調控目標，要求今年新房成交的同比漲幅不高于年度GDP增幅，而今年佛山年度GDP預計增幅約為12%。
　　
　　影響
　　
　　對佛山市場整體沖擊不大
　　
　　根據市住建部門最新放出的風聲來看，目前佛山限價的調控措施，似乎還是集中在某些區(qū)域和某些樓盤，但在業(yè)內人士心目中，這會對市場局部產生不小的沖擊。
　　
　　此前，有部分樓盤向南都記者透露，“現(xiàn)在拿預售證很難”。有業(yè)界人士更是爆料稱，城南最近開盤的一項目，預售證審批周期就已達到3個月，在業(yè)界人士看來，這種技術層面的調控措施，對于一些高價項目來說，無疑是一道緊箍咒。
　　
　　限價可能性增大，一個間接后果就是讓一些原本計劃在今年推出的項目干脆推后。記者從一些品牌發(fā)展商處了解到，其位于鎮(zhèn)街的高地價項目已經決定“押后推出”，該項目樓面地價超3000元/平方米，一旦推出或會拉高片區(qū)樓價。
　　
　　但在劉世恩看來，這種局部的限價措施，對佛山市場整體沖擊不大。他認為，現(xiàn)在樓盤定價策略已經很務實，敢于高價出場的項目已經不多了，這種措施只會對廣佛結合部和少量高地價項目有影響。
　　
　　限貸
　　
　　從放款變慢到沒貸可放
　　
　　佛山限購令出臺后，伴隨而來的是日漸嚴格的限貸措施。在央行年內6度提高存款準備金率的大背景下，佛山銀行的信貸額度也不斷縮水，購房者申請貸款，從放款慢發(fā)展到利率高，而現(xiàn)在一些銀行干脆就沒貸可放。
　　
　　從今年3月份開始，佛山不論是國有銀行還是商業(yè)銀行，旗下網點已普遍遭遇放貸額度緊張。不少銀行網點反映，每個月月初都要申請額度，因此個人房貸的發(fā)放變得十分困難。記者調查發(fā)現(xiàn)，這一現(xiàn)象在廣州等城市也有出現(xiàn)。
　　
　　銀根吃緊，對一手樓市場的沖擊較為明顯。最近有樓盤就反映，包括農信社在內的一些片區(qū)網點，已經停止一手房貸，而南都記者6月份所做的房貸調查也顯示，少部分網點對新房貸款，確實已經停止。
　　
　　對于二手樓來說，貸款發(fā)放更是變得難上加難。不少中介都反映合作銀行普遍額度吃緊，對于二手樓貸款的條件更加苛刻，基本上高樓齡的二手樓很難獲得貸款，而即使是較新的二手樓，首套3成的貸款也很難做到。
　　
　　影響
　　
　　資金壓力難以緩解
　　
　　銀根始終是房地產買賣雙方最重要的命根子，而最近佛山銀行房貸并未有任何放松的跡象，這讓在調控風暴中的佛山市場難以脫身，買賣雙方所面臨的資金壓力也沒有任何放松的趨勢，這讓買賣雙方面臨的壓力更大。
　　
　　佛山市領先豐房地產顧問公司總經理助理李華宇表示，相比于行政層面的房地產調控措施，金融層面的調控措施會更加持續(xù)，這是因為金融緊縮的政策是在控制通脹的背景下出臺的，因此一時半會兒難以得到緩解。
　　
　　對此，一些發(fā)展商就開始進行轉變，靈活調整合作銀行。有發(fā)展商透露，在和銀行合作的時候，都會把銀行獲得額度的計劃先談好，這樣才能保證在該樓盤買房的購房者，買完房子之后不會出現(xiàn)貸不到款的尷尬。
　　
　　外部堵塞
　　
　　二三線將限購
　　
　　市外置業(yè)堪憂
　　
　　在佛山限購令出臺之后，市場出現(xiàn)了資金出逃的現(xiàn)象。佛山客不僅去自己熟悉的江門買房，還去方興未艾的清遠市場淘金，而在6月底之后，保利、碧桂園在陽江和惠州的新項目，也吸引了諸多的佛山客購買。

    日前，住建部公布的二三線城市限購標準出爐，意味著二三線城市限購已經迫在眉睫。住建部給出了新增限購城市名單的5條標準，包括：其一，根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)，處于房價漲幅前列的城市；其二，將省內所有城市今年6月份的住宅價格與去年底的住宅價格做一個比較，漲幅較高的二三線城市；其三，今年上半年成交量同比增幅較高的城市；其四，位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地人購房比例較高的城市；其五，群眾對當?shù)胤績r反應強烈、認為調控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。
　　
　　根據住建部對外解釋的標準，此5項標準中只要2項達標，就有可能被限購。在廣東，一些佛山客較為青睞的置業(yè)區(qū)域，很有可能也被納入其中，業(yè)界人士預計，包括惠州、江門、中山等省內二三線城市，上榜被限購的可能性正在增加。
　　
　　而根據業(yè)界預測，清遠6月一手住宅成交均價同比上漲24.80%，上半年一手住宅成交面積更高達108.69萬平方米，相較去年同期的64.99萬平方米上漲了67.2%；從近半年漲幅來看，江門上漲27.76%，在珠三角未限購城市中位居第一。
　　
　　這些城市也處于被限購的廣佛兩座城市周邊，因此上榜“嫌疑”頗大。記者采訪中了解到，在佛山限購令出臺后，佛山客特別是企業(yè)主階層將置業(yè)方向轉向市外，包括佛山客最為青睞的江門市場在內，惠州、清遠及茂名都成為佛山客跨市淘金的“戰(zhàn)場”。如果這些城市被限購，佛山人外出置業(yè)的門將被關閉。
　　
　　影響
　　
　　市外投資開始剎車
　　
　　二三線城市限購傳聞已經持續(xù)了兩個月左右，最近佛山客外流的步伐減緩了不少。在6月底，保利在陽江海陵島推出全新銀灘項目時，曾有數(shù)百名佛山客搶購這一海景大盤，而在上月底碧桂園在惠州推出十里銀灘項目時，去買房的佛山客已經不多。
　　
　　“限購說法傳出來后，市外投資的風氣會剎車了！”一位江門的發(fā)展商也證實，以往鶴山一帶都是靠佛山客作為支撐，最近1個多月，隨著二三線城市限購傳聞不斷彌漫，過來買房、看房的佛山客出現(xiàn)了雙降，他們投資的熱情比佛山限購令剛出來時低了不少。
　　
　　市外投資風潮降溫，和佛山市內限購加碼形成了聯(lián)動效應，佛山購房置業(yè)雙向堵塞的狀況由此形成。
　　
　　市場反應
　　
　　新盤新貨集中上市之際市場陷入新一輪觀望中
　　
　　限購令的執(zhí)行力度進一步加強，市場在7月份表現(xiàn)“企穩(wěn)”之后，8月成交量并不樂觀。業(yè)界表示，新一輪限購舉措的出臺，不但會在一定程度上再度影響市場的成交量，更值得注意的是，其表現(xiàn)出來的調控態(tài)度，將會影響人們對政策的預期，從而產生新一輪的觀望。
　　
　　但是，另一方面，隨著下半年新盤新貨相繼入市，開發(fā)商的出貨前景也是“鴨梨山大”。從樓盤反應來看，禪桂中心區(qū)有越來越多的項目加入“促銷大軍”，營銷模式也呈現(xiàn)出更加多樣化的表現(xiàn)。
　　
　　供應新盤新貨集中上市
　　
　　根據泛澳地產機構上一周的市場分析報告統(tǒng)計，8月15-21日預售市場相當火爆，保利、萬科、碧桂園等大型開發(fā)商齊齊發(fā)力，推貨量明顯上升，共推出住宅2236套，合計23.08萬平方米，同比上升81.02%。
　　
　　各方數(shù)據和信息顯示，許多開發(fā)商8月份加大出貨量，目的是為了更好更快地搶占“金九銀十”的旺季市場。包括碧桂園城市花園、東江國際、兆陽御花園、盛南新都、星星華園國際等樓盤均選擇在同一時間舉行銷售活動。
　　
　　8月初全新項目萬科金色溪谷開盤之后，從現(xiàn)在到年底將面市的新盤新貨，預計還有星星華園國際、盛南新都、中信金山灣、中信山語湖洋房組團、上林苑二期和招商依云水岸等等。
　　
　　從產品結構來看，將入市的新盤新貨以普通洋房為主，中心城區(qū)以及南海區(qū)的別墅供應相對較少。但是從戶型面積來看，不少項目將推出的產品面積段都相對較大。
　　
　　成交政策放松預期破滅成交或持續(xù)走低
　　
　　根據世聯(lián)地產市場分析數(shù)據顯示，進入8月份之后，成交已連續(xù)三周下跌，上周全市一手住宅共成交605套，較前周減少64套。成交面積為6.34萬平方米，環(huán)比下跌9.4%。其中，禪城區(qū)跌幅明顯，住宅成交63套，較前周減少49套；成交面積為0.67萬平方米，環(huán)比減少47.6%。
　　
　　從個盤的表現(xiàn)來看，該數(shù)據顯示，上一周禪城區(qū)成交前三名的樓盤套數(shù)均在10套以下，而南海區(qū)的局面相對要好一些，單盤成交最高的套數(shù)達到37套。
　　
　　記者了解到，進入8月份以來，不少樓盤都在出貨壓力下推出全新組團，或者是新盤入市。雖然其中部分樓盤的現(xiàn)場人氣相對不錯，但是成交結果卻并不樂觀。尤其與以往不同的是，部分樓盤的開盤顯得異常低調，也并未對市場發(fā)布開盤的信息。而不少在售的樓盤，更是出現(xiàn)單周零成交的現(xiàn)象。
　　
　　進入下半年供貨高峰通道，佛山樓市整體成交量在7月份“企穩(wěn)”之后，8月份的成交量難以出現(xiàn)抬頭的趨勢，或將持續(xù)走低。
　　
　　對此，世聯(lián)研究認為，新一輪限購將會影響人們對政策的預期。新一輪限購使得政策可能放松的預期徹底破滅；與此同時，調控方向不改變、力度不放松的預期得到加強。
　　
　　開發(fā)商更多樓盤加入促銷大軍
　　
　　建設局數(shù)據顯示，7月份佛山五區(qū)單價在6月份探底之后小幅回升，達到8262.15元/平方米。雖然，從成交價格來看，目前整體市場仍舊表現(xiàn)出量跌價穩(wěn)的局面，但值得注意的是，進入8月份以來，有更多的樓盤開始加入促銷大軍。
　　
　　例如碧桂園城市花園最近推出的全新一期洋房，均價定為“7865～8527元/平方米”，而在這一項目所在的區(qū)域，包括東江國際在內的一些樓盤，都開始推出“8”字頭甚至7000多元/平方米的單位。而在兩個月之前，整個城南片區(qū)僅有季華金品一個樓盤推出過7字頭單位。
　　
　　另一方面，開始有越來越多的樓盤選擇與二手中介聯(lián)手，推出一口價特惠單位，或者是團購專場。這部分單位的促銷力度也更大。例如滿堂紅與三水時代城聯(lián)手推出的22套特價單位，帶裝修售價僅為5500元/平方米起。